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如何防范个人住房贷款风险

01-12
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近年来,我国多数商业银行不断进行信贷业务的结构调整,积极实施零售战略发展规划,已将发展个人信贷业务作为摆脱资本约束,增强盈利能力、实现可持续发展的重要措施。我国个人住房贷款在银行的个人贷款余额中所占比例要达到80%以上,2012年山东省建行占比为97%。目前以住房贷款为主的房地产贷款占商业银行各项贷款的比例约为30%,加上房产抵押的其他贷款,据估计房地产价格的波动已影响到银行近一半的信贷资产安全。房价在经历前几年的过快增长之后,目前处于回落阶段,住房贷款的风险显现。事实证明,个人住房按揭贷款业务中的不审慎行为可能会加剧房贷风险,国外银行在个人信贷业务大规模发展阶段,都不同程度地出现高风险,波及全球的美国次级房贷大危机则验证了个人信贷业务风险不容小视。因此,加强房地产个人信贷业务风险及防范措施的探究具有十分重要的现实意义。

一、商业银行房地产个人贷款内外部风险分析

(一)内部风险

1.商业银行房地产个人贷款高速增长。以济南地区中、农、工、建四家国有银行为例,房地产个人贷款2009年增长40.73亿;2010年增长46亿;2011年增长39.31亿;2012年增长37.47亿。高增长背后影射出宽松的房地产个人贷款政策。

2.个别商业银行存在违规经营现象。为了争夺房地产个人信贷市场,出现了违规经营现象。由于上级行对房地产个人信贷业务实行专项考核,同业占比为主要考核指标,为了增加同业竞争力,争相降低贷款门槛,如此大大增加了贷款风险。

3.房地产个人贷款具有潜在风险。房地产个人贷款显现期较长,从现在看,不良率较低,随着房价的上涨,未来房屋税收政策的逐步到位和物业参与费用的提高,以及人们过度看好房地产投资,购房者的综合还款能力可能受到影响,按揭贷款可能出现风险。

(二)外部风险

1.个人信用等级制度缺失。目前,对个人资质评估缺乏统一客观的标准,没有一套完善的个人信用系统,同时实名制制度执行还不够到位,商业银行难以获得全面的客户信用信息,这种信息的不对称,往往出现虚假的个人收入证明等行为,而取得更大的贷款额度,增加了贷款的风险程度。

2.房地产市场信息系统和预警预报体系不健全。当前,我国房地产市场发展迅速,投资需求和消费需求旺盛,在这种情况下投资者和商业银行往往会对房地产的发展趋势过度乐观,从而产生一些非理性行为。而银行因为信息的局限性,无法长远规划房贷政策和贷款机构。

3.居民个人还贷压力存在超负荷风险。按国际通行看法,月收入的l/3是居民个人房地产贷款按揭的一条警戒线,越过此警戒线出现较大的还贷风险,并可能影响居民生活质量。近几年,与大多数行业效益利润水平相比,房地产业一直保持了较高的投资收益,明显高于社会平均利润率,加之我国房地产市场尚处于不成熟时期,一些房地产开发商及个人可以通过一些非正常手段牟取高额利润。一旦泡沫破灭,将直接造成银行不良贷款大幅上升,进而引发金融危机。

4.抵押物处置风险。各商业银行一直以来依赖处置抵押物作为借款人清偿贷款的主要来源,当借款人违约,银行在处置抵押物的过程中要承担诉讼费和其他相关费用,如果抵押房产是债务人的惟一房产,如无法调查到被执行人有其他房产,将导致法院对被执行人住房不予处理。加之法院执行部门迫于案件数量、执行难度和结案率压力,执行人员可能更倾向于依据此法律而放弃执行,结案了事。这将使执行期限无限期延长,会造成银行贷款成本上升,加上交易用税费,即使能按原价拍卖成功,往往也会以远低于市场价格的价钱变卖,将可能面临无法全部收回贷款本息的风险。使银行在借款人违约时造成极大的损失。

由于目前我国房地产市场以期房销售为主,商业银行个人住房贷款大多在房屋未竣工时就已经发放,一旦借款人出现违约,银行在通过处置抵押物收回贷款时,将面临抵押房屋因未完工而难以处置的风险。

二、房地产个人贷款业务风险防范对策

对于银行自身而言,必须加强内部管理,尽量规避房地产个人贷款在操作层面的风险:(一)业务人员树立风险意识,加强贷前调查。银行经办人员要增强风险意识,履责到位,避免贷款审查流于形式,对资料真实性、合法性及合理性严格审核。对明显存在疑点的资料进行深入细致的调查。(二)规范抵押物管理。对于办理抵押的相关职能部门,要协调配合,严格按程序操作,避免过分依赖中介机构的评估结果,造成抵押品价值失真或抵押无效。(三)加强银行网络安全监控管理。由于无纸化审批的实现,相关人员的减少给房地产个人贷款的风险防控增加了新的难度,为此,银行要对网络办公环境进行严格监控。(四)加强对个人住房贷款的管理。对个人贷款进行跟踪调查和分析,及时发现和预警贷款风险,如贷款人就业和收入变化,是否会影响其正常的还款能力,一经发现风险要及时采取补救措施。一是对故意违约的客户,要及时通知其偿还到期贷款;二是对长期逾期但还款意愿好的借款人,及时发送逾期贷款催收通知书,采取积极的办法进行催收。

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